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Qualité de logement

Qualité de Logement

La déclaration d’inhabitabilité et d’inaptabilité

Inventaire des logements vides et délabrés

Le certificat de conformité

Le droit de préemption

Droit de gestion social


Qualité de logement



Afin d’assurer le droit individuel au logement, chacun de ces logements doit satisfaire à une série de normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité : chaque logement doit disposer de possibilités satisfaisantes de chauffage, de luminosité et d’aération, d’installations électriques et de gaz sûres et d’équipements sanitaires suffisants. Le logement doit être à l’épreuve du feu, stable et accessible.

Afin de concrétiser le droit à se loger décemment, le Code du Logement flamand introduisit, en 1997, une série d’instruments en matière de surveillance de la qualité du logement. Il s’agit de normes de qualité minimale de la déclaration d’inhabitabilité et d’inaptabilité d’un logement, de sanctions, de certificat de conformité, du droit de préemption et du droit de gestion sociale. En 1997, un décret introduisit des normes de qualité par pièce.

La déclaration d’inhabitabilité et d’inaptabilité



La personne concernée peut introduire auprès du bourgmestre une demande de contrôle du logement. Ce dernier adresse une demande par écri,t aux Autorités flamandes, de procéder à un examen. Sur base d’un rapport technique, un expert examine si oui ou non le logement présente des manquements et est donc oui ou non inadapté.
Les manquements sont cotés : les 'manquements graves' reçoivent de neuf à quinze points de pénalisation, les « manquements légers » en reçoivent de un à trois. Si un logement totalise plus de dix-huit points de pénalisation, il pourra être déclaré inadapté.

Pour déclarer un logement inhabitable, il ne convient pas, en principe, de tenir compte de nombre de points de pénalisation, mais bien de la nature et de la gravité des manquements. Une habitation est déclarée inhabitable si elle constitue un risque sérieux pour la sécurité ou la santé, ce qui exclut toute occupation aussi longtemps qu’il n’a pas été remédié aux risques cités plus haut. Par exemple, un logement qui est prêt à s’écrouler ou qui présente des dangers d’empoisonnement par CO ou qui possède une installation électrique dangereuse, peut être déclaré inhabitable. En cas d’inhabitabilité, un rapport (supplémentaire) exhaustif est primordial afin d’indiquer quels sont les manquements précis qui représentent des risques pour la sécurité ou la santé. Dans la plupart des cas, un rapport technique, comprenant des points de pénalisation, est également établi. En cas d’inhabitabilité, le logement doit être évacué. Dans certains cas, le locataire jouit d’une priorité dans l’attribution d’un logement social.

La région flamande est chargée de l’enquête technique du logement et informe le bourgmestre de l’inaptabilité ou de l’inhabitabilité. Le bourgmestre entend les parties concernées (bailleur et locataires) et prend une décision finale. Le bourgmestre peut prononcer l’inaptabilité ou l’inhabitabilité du logement par un décret.

Inventaire des logements vides et délabrés



Aussi bien en cas de déclaration d’inaptabilité que d’inhabiltabilité, le logement peut être repris dans l’inventaire des logements vides et délabrés.

L’inventaire constitue le point de départ d’autres mesures. En principe, le bailleur doit mettre les lieux en état. Si celui-ci néglige de le faire avant une certain temps (plus d’un an), il doit s’acquitter d’une taxe. Le montant de la taxe est calculé sur base du revenu cadastral, avec un minimum de 1.980 € , et augmente chaque année.

Dans un certain nombre de cas, le propriétaire- bailleur peut bénéficier d’une dispense ou d’une suspension de la taxe.
Par exemple, lorsqu’il a clairement pris l’initiative de rénover le logement, ce qui est la raison première de la taxe, le payement est suspendu.
De plus, l’inscription du logement à l’inventaire constitue la base pour pouvoir exercer le droit de préemption et le droit de gestion sociale. Ces moyens particuliers ont pour but de récupérer sur le marché les logements en mauvais état, pour le logement social.

Si un propriétaire continue à louer un logement inadapté ou inhabitable, et ce malgré la décision du bourgmestre, il peut être poursuivi pénalement. L’inspection flamande du logement constate le délit et dresse un procès-verbal. La procédure pénale peut être entamée indépendamment de la procédure administrative.

Le certificat de conformité



Le propriétaire bailleur peut faire établir la conformité d’un logement locatif aux normes en vigueur et le faire mentionner dans une déclaration officielle des autorités communales : par là, il est déclaré que le logement n’est ni inadapté ni inhabitable. Cette déclaration mentionne également la capacité maximale d’occupation du logement .
Ce certificat ne constitue pas un permis de location et il n’est donc pas obligatoire de le demander.

Après la constatation d’inaptabilité, d’inhabitabilité, de logement inadapté ou surpeuplé, le certificat de conformité perd ses effets de plein droit, dès que le bourgmestre en a émis le décret.

Dans le cadre de subsides locatifs, le fonctionnaire régional ( de « Wonen-Vlaanderen ») peut également délivrer un certificat de conformité.

Le droit de préemption



Ce droit permet aux sociétés de logement social et à l’administration communale de préempter un logement vide, délaissé ou inventorié inadapté ou inhabitable, lorsque ce logement est mis en vente, et ce aux mêmes conditions et prix que ceux convenus entre le particulier vendeur et l’acheteur.

Le droit de préemption doit être exercé dans le but de créer un logement social.
  
En plus des logements repris sur la liste citée plus haut, ce droit est également valable pour les terrains à bâtir destinés au logement, se trouvant dans des espaces spécialement délimités, appelés « bijzondere gebieden » (espaces particuliers). Il s’agit d’espaces, reconnus par le ministre flamand, pour lesquels le droit de préemption peut s’exercer dans le butde créer du logement social.

Droit de gestion social



Les détenteurs du droit de gestion social ont la possibilité de gérer un logement durant une période de minimum 9 ans, de le louer et d’y effectuer des travaux.

Les bénéficiaires sont la commune, les CPAS, la Société flamande de Logement social, les sociétés de logement social, le Fonds flamand du Logement et les bureaux sociaux de location.

Ils peuvent faire valoir ce droit pour les logements conformes repris sur la liste des logements vides et des logements inventoriés depuis plus d’un an comme étant inadaptés et inhabitables, si aucun permis de construire n’est exigé pour les travaux d’amélioration nécessaires. S’il s’agit de travaux qui exigent un permis de construire, cette période s’étend à trois ans.




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