Déclaration d’inadéquation et d’inhabitabilité d’un logement

Tous les logements de Flandre qui ne répondent pas aux dispositions du Code flamand du logement peuvent être déclarés inadéquats ou inhabitables.

Les logements doivent répondre à un certain nombre d’exigences élémentaires. Ces exigences ont trait :

à la stabilité (fondations, sols, murs, escaliers, …);
à la physique de construction (humidité, ventilation, …);
à l’isolation (présence minimale obligatoire d’isolation de la toiture, de vitrage isolant, …);
à la présence d’installations sûres pour l’électricité et le gaz;
aux possibilités d’éclairage et de ventilation;
à la présence d’installations sanitaires (une toilette, une baignoire ou une douche avec l’eau courante et un clapet antiodeur raccordé à l’égout, …);
à la présence de fonctions de cuisine (au moins un évier avec l’eau courante et un clapet antiodeur raccordé à l’égout);
aux possibilités de chauffage;
à la sécurité incendie (suffisamment de détecteurs de fumée);
à l’accessibilité;
aux normes minimales en termes de superficie;
...

Tous les logements de Flandre qui ne répondent pas aux normes de qualité minimales en termes de confort élémentaire, de sécurité et de salubrité peuvent être déclarés inadéquats et/ou inhabitables.

Conditions

Tous les logements ou chambres qui ne répondent pas aux normes de qualité minimales peuvent être déclaré(e)s inadéquat(e)s et/ou inhabitables, contrairement aux bâtiments ou parties de bâtiments n’ayant pas une fonction résidentielle, comme un bâtiment industriel.

Procédure

En tant qu’occupant d’un logement inadéquat ou inhabitable, vous pouvez demander auprès de la commune une enquête d’inadéquation ou d’inhabitabilité. La commune peut aussi en prendre l’initiative elle-même et d’autres instances (Région, CPAS, …) et organisations (de logement) social(es) peuvent également introduire une demande à cette fin. La commune est tenue de considérer toute plainte concernant la qualité d’un logement ou la suroccupation comme une demande visant à initier la procédure de déclaration d’inadéquation et d’inhabitabilité.

Il est indiqué de d’abord informer par écrit le propriétaire ou le bailleur des problèmes. La commune dispose de modèles de courriers permettant à l’occupant de faire part de ses plaintes au propriétaire.

Inspection du logement et décision

L’agence Wonen-Vlaanderen effectue l’inspection technique du logement. L’inspecteur rend au bourgmestre un avis concernant l’inadéquation ou l’inhabitabilité du logement.

À l’issue de l’inspection, le bourgmestre entend les parties concernées (le bailleur et les occupants) et prend une décision finale. Le bourgmestre peut par le biais d’un arrêté déclarer le logement inadéquat et/ou inhabitable :

inadéquat : le logement a obtenu au moins 15 points de pénalité. Ces points de pénalité sont mentionnés sur le rapport technique de l’inspection du logement ;
inhabitable : le logement comporte un risque pour la sécurité et/ou la santé.

Tout logement déclaré inadéquat et/ou inhabitable par le bourgmestre est enregistré dans l’inventaire flamand des logements inadéquats et inhabitables (le ‘Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid’, en abrégé ‘VIVOO’).

Recours contre la décision

Si vous n’êtes pas d’accord avec l’arrêté du bourgmestre, vous pouvez introduire un recours auprès du ministre flamand compétent pour le logement. Vous devez envoyer pour ce faire un recours motivé par courrier recommandé dans les 30 jours à compter de la signification de la décision. L’enregistrement dans l’inventaire est alors automatiquement suspendu.

Le ministre dispose de 3 mois pour prendre une décision. Si vous voulez être entendu(e), vous devez le préciser dans votre requête. Dans ce cas, le ministre dispose de 4 mois pour prendre une décision.

Attention : si le bourgmestre indique que la déclaration d’inhabitabilité ne se fonde pas sur le Code du logement, mais bien sur la nouvelle loi communale, vous devrez adresser votre recours au gouverneur de la province.

Conséquences pour les propriétaires, bailleurs et locataires

Le propriétaire d’un logement inadéquat ou inhabitable est censé le remettre en état dans les meilleurs délais et éviter les sanctions :

Si le logement figure toujours dans l’inventaire au bout de 1 an, vous devrez en votre qualité de propriétaire payer une taxe sur les logements inadéquats et inhabitables, à moins que le gestionnaire de l’inventaire ne vous ait accordé une exonération ou une suspension.
Aussi longtemps que le logement figure dans l’inventaire, il fait également l’objet d’un droit de préemption.
Sous certaines conditions, votre logement peut être grevé d’un droit de gestion sociale.
La location, la proposition à la location ou la mise à disposition d’un logement inadéquat ou inhabitable est passible de sanctions. Le bailleur peut être frappé d’une amende et/ou d’une peine d’emprisonnement.
Le locataire peut obtenir auprès du Juge de Paix une réduction du loyer ou le remboursement d’une partie des loyers payés. Le bail en cours peut aussi être déclaré nul.
Si le bourgmestre a estimé que le logement ne peut plus être habité, l’occupant doit quitter le logement et déménager (le cas échéant temporairement) dans un autre logement:
- En cas de relogement éventuel du locataire, le bailleur peut être tenu au paiement des frais.
- Dans certains cas, l’occupant a droit à la priorité pour un logement social ou à une intervention dans le loyer.

Vous trouverez plus d’informations dans la brochure en néerlandais intitulée ‘Uw woning werd ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard. Wat nu?’.

Exceptions

Dans les situations d’urgence, la procédure de déclaration d’inadéquation et d’inhabitabilité n’est pas suffisamment rapide (du fait qu’il faut attendre l’inspection et l’avis de l’agence Wonen-Vlaanderen, entendre les parties concernées, etc.). Dans les situations dans lesquelles la sécurité ou la santé des occupants, des riverains ou des passants est gravement menacée, le bourgmestre peut intervenir lui-même.

En application de l’article 135, §2 de la nouvelle loi communale, le bourgmestre peut prendre toutes les mesures qu’il juge nécessaires, comme un ordre d’évacuation, un ordre d’étayer des murs ou une déclaration d’inhabitabilité, aussi longtemps que ces mesures sont proportionnelles aux risques.

Procédure d’avertissement

À partir du 1er janvier 2021, la commune peut opter en vue de la notification de problèmes et de manquements à un logement pour la procédure d’avertissement plutôt que pour la procédure de déclaration d’inadéquation et d’inhabitabilité. Dans le cadre de la procédure d’avertissement, la commune endossera un rôle de médiateur entre le locataire et le bailleur et tentera d’obtenir la résolution rapide des manquements du logement. Le choix de cette procédure dépend de la probabilité de réussite (par ex. si les manquements peuvent être résolus rapidement).

Réglementation

Décret contenant le Code flamand du logement

Les normes de qualité actuelles sont entrées en vigueur le 1er février 2008.

Attention: les bourgmestres peuvent aussi baser une décision de déclaration d’inhabitabilité sur l’article 135 de la nouvelle loi communale .