Déclaration d'insalubrité et d’inhabitabilité d’un logement

Tous les logements en Flandre qui ne répondent pas aux dispositions du Code flamand du logement peuvent être déclarés insalubres ou inhabitables.

Les logements doivent répondre à un certain nombre d’exigences élémentaires. Ces exigences se rapportent à:

la stabilité (fondations, sols, murs, escaliers, …); à la conception du bâtiment (humidité, ventilation, …);
l’isolation (présence minimale obligatoire d’isolation de la toiture, de vitrage isolant, …);
la présence d’installations sûres pour l’électricité et le gaz;
aux possibilités d’éclairage et de ventilation;
la présence d’installations sanitaires (une toilette, une baignoire ou une douche avec l’eau courante et un clapet anti-retour raccordé à l’égout, etc.);
la présence de fonctions de cuisine (au moins un évier avec l’eau courante et un clapet anti-retour raccordé à l’égout);
aux possibilités de chauffage;
la sécurité incendie (suffisamment de détecteurs de fumée);
l’accessibilité;
aux normes minimales en termes de superficie;
etc.

Si votre logement présente des défauts, mais que le bailleur ne répond pas à votre plainte ou refuse d'effectuer les travaux nécessaires, vous pouvez vous adresser à la commune et déposer un recours officiel pour entamer la procédure administrative de déclaration d'insalubrité ou d'inhabitabilité. Cette procédure est gratuite.

Conditions

Tous les logements en Flandre qui ne répondent pas aux normes de qualité minimales en termes de confort élémentaire, de sécurité et de salubrité peuvent être déclarés insalubres ou inhabitables.

Procédure

Signaler votre plainte à la commune

Présentez à la commune la liste des défauts, les photos que vous avez prises et les lettres que vous avez envoyées au propriétaire à ce sujet.

Demandez à la commune d'enquêter sur la qualité de votre logement et d'entamer la procédure de déclaration d'insalubrité et d'inhabitabilité. Vous pouvez, à cet effet, envoyer une lettre recommandée ou compléter un formulaire auprès de l’administration communale. N'oubliez pas de demander un accusé de réception de votre plainte. Celui-ci fait office de date de début de la procédure de déclaration d'insalubrité et d'inhabitabilité.

La commune examine votre plainte

La commune examine d'abord si votre plainte est justifiée. À cet effet, un contrôleur du logement de la commune procède parfois à une inspection limitée de votre logement locatif. Si la commune estime que vos plaintes sont justifiées, elle demande à Wonen in Vlaanderen de contrôler l’habitation et d’émettre un avis sur la qualité du logement.

Attention :

La commune peut également décider d'entamer une procédure d'avertissement.

Wonen in Vlaanderen rend un avis

Wonen in Vlaanderen est une agence de l’administration flamande. Un inspecteur du logement de Wonen in Vlaanderen effectuera une enquête de conformité de votre logement sur base du rapport technique. Il s'agit d'une liste de défauts. En cas de défauts, ils seront cochés sur la liste.

Wonen in Vlaanderen rend un avis au bourgmestre sur base des résultats de l’enquête de conformité. En même temps que son avis, l’agence fournit au bourgmestre le rapport technique de l'inspecteur du logement. Le logement est

insalubre s’il présente au moins un défaut de catégorie II
insalubre et inhabitable s’il présente au moins un défaut de catégorie III

Les défauts de catégorie II sont des défauts graves qui affectent négativement les conditions de vie des occupants, mais qui ne présentent pas de danger immédiat pour la sécurité ou la santé. Les défauts de catégorie III sont des défauts graves qui entraînent des conditions de vie dégradantes ou qui présentent un danger immédiat pour la sécurité ou la santé des occupants. À partir de 7 défauts de catégorie I, un défaut de catégorie II s'applique.

Attention :

Un certain nombre de villes et de communes flamandes sont dispensées de l'obligation d'avis. Cela signifie que le bourgmestre ne doit pas demander l'avis de Wonen in Vlaanderen, mais qu'il peut prendre une décision sur base d'une enquête sur le logement réalisée par le contrôleur du logement de la commune.
Si le bourgmestre n'a pas reçu l'avis de Wonen in Vlaanderen 75 jours après sa demande d'avis, il peut prendre une décision sans avis. Le bourgmestre doit alors fonder sa décision sur le rapport technique d'une enquête de conformité réalisée par la commune.

La commune informe toutes les parties de l'avis

Le bourgmestre remet à chacun le rapport d'enquête sur le logement (il s'agit du rapport technique avec la liste des défauts constatés) et l'avis de Wonen in Vlaanderen. Toutes les parties concernées peuvent réagir. La commune décide si cela doit se faire verbalement ou par écrit.

Le bourgmestre prend une décision

Après que chacun a eu la possibilité de réagir aux résultats de l'enquête sur le logement, le bourgmestre prend une décision. En cas de défauts graves, il peut décider de déclarer le logement insalubre ou insalubre et inhabitable. Le bourgmestre dispose, en principe, d'un délai de 3 mois à compter de la demande pour prendre une décision, mais il s'agit d'un délai d'ordre. Il peut donc prendre une décision même après ces trois mois, tant qu'aucun recours n'a été introduit contre son "inaction".

Recours auprès du ministre flamand du Logement

Si, en tant que propriétaire ou locataire, vous n'êtes pas d'accord avec la décision du bourgmestre, vous pouvez introduire un recours par lettre recommandée auprès du ministre flamand du Logement dans les 30 jours suivant la notification de sa décision, à l'adresse de Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88 bus 40 C, 1000 Brussel.

Vous pouvez également introduire un recours auprès du ministre flamand du Logement si le bourgmestre n'a pas pris de décision ou n'a pas commandé d'enquête sur le logement trois mois après votre demande. Il s'agit d'un recours contre l'inaction du bourgmestre. Vous pouvez introduire un recours contre l'inaction jusqu'à 12 mois après l'expiration du délai de trois mois.

Recevabilité du recours

Après l'introduction du recours, Wonen in Vlaanderen vérifie d'abord la recevabilité du recours. Pour être recevable, le recours doit remplir les conditions suivantes :

Vous introduisez le recours dans les délais et par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse de Wonen in Vlaanderen à Bruxelles.
Le recours est introduit par l'une des personnes autorisées ou par une personne qui peut valablement représenter les personnes susmentionnées (par exemple, votre avocat).
La requête mentionne la décision contre laquelle un recours est introduit, l'adresse de la maison qui fait l'objet du recours et le motif du recours.
Le logement faisant l'objet du recours existe toujours au moment où vous envoyez le recommandé introduisant le recours.

L'instance de recours vous informe par écrit si votre recours est recevable. Wonen in Vlaanderen vérifiera le bien-fondé du recours en examinant l'état objectif actuel du logement. Il est possible qu'un certain nombre de défauts se soient aggravés en raison de la pluie, par exemple, ou qu'un certain nombre de défauts aient déjà été réparés entre-temps. Vous aurez également la possibilité de présenter des arguments supplémentaires. Si nécessaire, un inspecteur du logement de Wonen in Vlaanderen réalisera une nouvelle inspection du bien.

Décision du ministre

Le ministre du Logement prend une décision endéans les trois mois. Si le ministre ne prend pas de décision dans ce délai, cela signifie que le recours est implicitement rejeté.

Montant

Conséquences pour les propriétaires et les locataires

Si un logement est déclaré insalubre ou insalubre et inhabitable, il y a un certain nombre de conséquences pour le propriétaire/bailleur ou le détenteur du droit réel ainsi que pour l'occupant. Pour en savoir plus sur les conséquences d'un bien insalubre et inhabitable, cliquez ici.

Vous trouverez également plus d'informations dans la brochure en néerlandais intitulée "Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als uw woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard?”

Exceptions

Procédure d’avertissement

Depuis le 1er janvier 2021, en cas de signalement de problèmes et de défauts à un logement, la commune peut opter pour la procédure d’avertissement plutôt que pour la procédure de déclaration d’insalubrité et d’inhabitabilité. Dans le cadre de la procédure d’avertissement, la commune prendra un rôle de médiateur entre le locataire et le bailleur et tentera d’obtenir la résolution rapide des défauts du logement. Le choix de cette procédure dépend de la probabilité de réussite (par ex. si les défauts peuvent être résolus rapidement).

Nouvelle loi communale

Dans les situations d’urgence, la procédure de déclaration d’insalubrité et d’inhabitabilité n’est pas suffisamment rapide (du fait qu’il faut attendre l’inspection et l’avis de l’agence Wonen in Vlaanderen, entendre les parties concernées, etc.). Dans les situations dans lesquelles la sécurité ou la santé des occupants, des riverains ou des passants est gravement menacée, le bourgmestre peut lui-même intervenir.

En application de l’article 135, §2 de la nouvelle loi communale, le bourgmestre peut prendre toutes les mesures qu’il juge nécessaires, comme un ordre d’évacuation, un ordre d’étayer des murs ou une déclaration d’inhabitabilité, tant que ces mesures sont proportionnelles aux risques.

Réglementation

Code flamand du logement de 2021 (Livre 3 Contrôle de la qualité des logements)

Attention: les bourgmestres peuvent aussi baser une décision de déclaration d’inhabitabilité sur l’article 135 de la nouvelle loi communale.