Certaines habitations sont en si mauvais état que les démolir et les remplacer par une nouvelle construction constitue une meilleure option que la rénovation. Sous certaines conditions, vous payez seulement 6% de TVA pour la démolition et la reconstruction d'une habitation. Dans toutes les autres cas, vous payez 21 % de TVA. Dans ces cas-là, les particuliers situés en Région flamande peuvent demander une prime flamande de démolition et de reconstruction auprès de l'agence pour l'énergie et le climat (VEKA).
Conditions
Propriété
Le terrain, le(s) bâtiment(s) à démolir et le(s) logement(s) ou immeuble(s) à construire sont la propriété pleine et entière d'une ou de plusieurs personnes physiques au moment de la demande du permis d’environnement pour l'ensemble.
Combinaison de démolition et reconstruction
Vous pouvez uniquement demander la prime pour un projet de construction combinant la démolition d’un ou plusieurs bâtiments et la reconstruction d’une ou plusieurs habitations ou d’un immeuble à appartements.
- Vous devez toujours explicitement introduire une demande de permis, même s’il n’est pas obligatoire dans votre commune de demander un permis ou d’introduire une notification pour une démolition. Sans permis, vous ne pouvez pas obtenir de prime.
- La prime vaut uniquement pour les projets de démolition et de reconstruction pour lesquels la demande de permis d’environnement a été introduite entre le 1er octobre 2018 et le 31 décembre 2022.
- Depuis le 1er mai 2019, la prime est uniquement octroyée pour la demande combinée du permis de démolition et du permis de reconstruction. Il n’est plus possible de demander une prime pour des demandes distinctes du permis de démolition (ou notification) et du permis de reconstruction.
Tarif 21% TVA
La prime est valable uniquement pour les bâtiments situés en Région flamande où le taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction (6% au lieu de 21%) n’est pas d’application. Vous ne pouvez PAS demander la prime dans les cas suivants :
- Dans les 13 villes flamandes suivants le taux de TVA réduit est toujours d’application : Alost, Anvers, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Courtrai, Louvain, Malines, Ostende, Roulers et SintNiklaas.
- A partir du 1er janvier 2021, le taux de TVA réduit de 6% est possible dans toutes les communes mais aux conditions strictes suivants :
- L’habitation doit être la résidence unique et exclusive du constructeur/acheteur pour une période de 5 ans.
- L’habitation doit avoir une surface habitable ne dépassant pas 200 m2.
Si vous souhaitez demander la prime flamande pour les permis uniques en 2021 et 2022, vous devez signer une déclaration sur l'honneur indiquant que, sur la base de la législation fédérale en matière de TVA, votre projet de construction n'est pas éligible au taux de TVA de 6 % sur la démolition et la reconstruction et que vous n'avez pas introduit ou n'introduirez pas de demande à cet effet.
Attention : pour les permis d'environnement introduits en 2020, il est toutefois possible de combiner la prime de 7.500 euros avec le taux de TVA réduit pour les travaux à partir du 1er janvier 2021.
Le terrain, le ou les bâtiments à démolir et la ou les habitations ou immeuble(s) d’appartements à construire appartiennent dans leur totalité en pleine propriété à une ou plusieurs personnes physiques au moment de la demande du permis d’environnement.
Restitution
La restitution de la prime pourra être réclamée dans les cas suivants :
- Les conditions d’obtention de la prime n’ont pas été respectées.
- Le permis d’environnement n'est pas entièrement mis en œuvre dans les délais légaux (par exemple, le logement est seulement démoli sans reconstruction, le ou les permis d’environnement pour le projet de construction doivent être entièrement mis en œuvre dans les délais applicables)
- Le permis d’environnement est annulé.
- Le permis d’environnement est transféré à une personne morale avant l'occupation du nouveau bâtiment.
- La propriété du terrain ou d'un bâtiment à démolir ou à construire est transférée à une personne morale ou chargée d'un droit réel en faveur d'une personne morale pendant la durée du projet de construction. Le logement ne répond pas aux exigences en matière de PEB.
Procédure
La demande de la prime se déroule en deux étapes.
Étape 1: Demande en ligne
Vous devez introduire la demande de prime en ligne après l’introduction de la demande combinée du permis de démolition et du permis de reconstruction. Vous ne devez pas attendre l’approbation de votre demande de permis.
- Pour les demandes de permis jusqu'au 31 décembre 2020 inclus:
- o Vous devez demander la prime au plus tard 3 mois après l’introduction de la demande de permis combiné. Vous ne devez pas attendre que votre demande de permis soit approuvée.
- Pour les demandes de permis en 2021 ou 2022 :
- o Vous ne pouvez pas demander la prime tant que votre demande de permis n'a pas été approuvée.
- o Vous devez demander la prime au plus tard 3 mois après que la demande de permis combiné a été APPROUVÉE.
- o Vous devez également signer une déclaration sur l'honneur indiquant que, sur base de la législation fédérale en matière de TVA, votre projet de construction n'est pas éligible au taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction et que vous n'avez pas introduit ou n'introduirez pas de demande à cet effet. Vous devrez également fournir une copie du permis d’environnement approuvé.
Une fois la demande de prime introduite, vous recevrez un email de confirmation contenant votre numéro de dossier. Conservez cet email pour l’étape suivante.
- Si après avoir accompli l’étape 1, vous ne recevez pas d’email dans le quart d’heure, envoyez immédiatement un email à l’adresse sloop.vea@vlaanderen.be pour le signaler.
Étape 2 : preuve de fin des travaux de démolition
Dès que la démolition a effectivement été réalisée, le demandeur de la prime doit soumettre une preuve de la fin des travaux de démolition :
- Si un entrepreneur ou une entreprise de démolition a réalisé les travaux de démolition, la facture tient lieu de preuve des travaux de démolition.
- Vous avez effectué vous-même les travaux de démolition ? Ou bien vous n'avez pas encore reçu de facture d'un entrepreneur ? Vous devez dans ce cas joindre des photos des travaux de démolition (avant et après). Veillez à ce qu'il y ait suffisamment d'éléments d'identification sur les deux photos (par exemple, maisons voisines, etc.).
Vous pouvez introduire les preuves en ligne en utilisant le lien vers votre dossier que vous trouverez dans l’email de confirmation. Attention: ce lien ne peut être utilisé qu’une seule fois.
Si vous disposez déjà d’une preuve de la démolition au moment où vous accomplissez l’étape 1, vous pouvez accomplir en une seule fois les deux étapes de la demande de prime.
Pour les demandes de permis en 2021 ou 2022, vous devez à nouveau signer une déclaration sur l'honneur selon laquelle, sur la base de la législation fédérale en matière de TVA, votre projet de construction n'est pas éligible au taux de TVA de 6% sur la démolition et la reconstruction et vous n'avez pas introduit ou n'introduirez pas de demande à cette fin.
Paiement
L’agence flamande VEKA examine le dossier et vous informe de sa décision. En cas d’approbation, la procédure de paiement sera initiée. Si le dossier est complet, vous pouvez vous attendre à un paiement dans les 3 mois à compter de la transmission de la preuve des travaux de démolition.
Que faut-il apporter?
Étape 1
Après la demande ou la réception du permis d’environnement, vous devez garder les documents suivants à portée de main :
- votre carte d’identité
- le numéro du compte sur lequel la prime peut être versée
- l’accusé de réception du permis d’environnement pour la démolition et la reconstruction que vous avez (ou que votre architecte a) reçu après l’introduction de la demande (copie du ou des emails, au format PDF). Vous trouverez aussi sur ce document un numéro de réception (commençant par OMV_ suivi d’une année et de 6 chiffres)
- pour les demandes de permis en 2021 et 2022 : le permis d’environnement complet (en pdf)
Étape 2
Après la démolition, vous devez garder les documents suivants à portée de main:
- l’email (accusé de réception) que vous avez reçu au terme de l’étape 1 :
- Le lien figurant dans cet email vous permet d’accéder à nouveau à votre dossier.
- Attention: ce lien ne peut être utilisé qu’une seule fois.
- pour les demandes de permis jusqu'à 2020 inclus : le permis environnemental complet (en pdf)
- la preuve de la réalisation des travaux de démolition :
- facture de démolition de l’entrepreneur (au format PDF), faisant mention de l’adresse des travaux de démolition et de la date à laquelle les travaux de démolition ont été réalisés;
- 1 photo du bâtiment à démolir avant les travaux de démolition et 1 photo du terrain après les travaux de démolition (fichiers à charger: .png, .gif, .jpg ou .jpeg).
Montant
La prime peut être obtenue une seule fois par projet de construction, même si plusieurs bâtiments sont concernés.
- Pour les demandes de permis d’environnement en 2020, la prime à la démolition et à la reconstruction s'élève à 7 500 euros par projet de construction.
- Pour les demandes de permis en 2021 et 2022, la prime de démolition et de reconstruction est de 10 000 euros par projet de construction.
Réglementation
Arrêté du Gouvernement flamand du 1er février 2019 modifiant l'arrêté du 19 novembre 2010 relatif à l'énergie, en ce qui concerne l'introduction d'une prime à la démolition et à la reconstruction